3-2. 평범한 직장인들의 재테크 노하우 - 오피스텔 투자요령

1. 초보투자자에게 적합한 오피스텔

  오피스텔은 수익형 부동산 투자를 시작하는 초보자에게 적합하다. 상대적으로 적은 초기 투자금에 전문직종 세입자의 월세납과 관리 측면에서 유리한 이유이다. 오피스텔은 지하철 역세권에다 유동인구와 주변 편의시설이 잘 갖추어져 있어야 한다.

  오피스텔은 주거용과 업무용으로 임대할 수 있다. 주거용은 1가구 2주택이 적용되어 다양한 세금이 부과된다. 새금을 줄이기 위해 주택임대사업자로 등록하는게 낫다. 상업지구에 위치한 업무용은 1가구 2주택 적용에서 제외된다.

 

2. 오피스텔의 황금조건, 역세권 5분.

  인구고령화와 1인가구 증가로 오피텔 수요는 앞으로도 줄지 않을 전망이다. 오피스텔의 투자와 임대에서 따져봐야 할 조건으르로 첫번째가 수요가 풍부한 지역일 수 밖에 없다. 지하철은 많은 유동인구를 유발한다. 버스도 편리한 접근성을 가져다 주지만 날씨와 무관한 지하철이 더 유리하다. 아무리 이름있는 건설사가 지은 오피스텔이라 하더라도 역세권에서 멀면 투자를 보류하고 향후의 교통개발계획을 추가로 알아보아야 한다.

 

3. 수익율 6%이상도 가능하다.

  아무리 임대수요가 많아도 수익율이 낮으면 투자 가치가 떨어진다. 최소한 시중의 대출금리는 무조건 넘어야 한다. 2013년 50실 이상의 서울시내 오피스텔 임대수익율은 5.53%이고, 강북권이 강남권에 비해 수익율이 높다. 또한 세금과 건강보험등 간접비용을 고려하면 최소한 5%를 넘겨야 투자할 의미가 있다.

  오피스텔 수익율에 미치는 영향요소로 첫째, 물건 분석이다. 즉, 전용율을 따져보는 것이다. 전용율이 낮으면(50%이하) 보증금과 월세가 낮을 수 밖에 없고 향후 매도시점에서 가격 차이가 클 수 밖에 없다.

  두번째로 주변의 경쟁상대 분석이다. 주변에 오피스텔 공급이 계속 늘어나게 되면 월세 하락은 피할 수 없다. 특히 신규분양시분양사가 제시하는 월세수준에 현혹되어 투자하는 실수를 줄여야 한다. 주변에 오피스텔은 물론 소형아파트의 공급계획도 함께 고려해보아야 한다.

  임대수요와 임대수익율은 항상 정비례하지 않는다. 강남권은 임대 대기 수요도 많지만 공급이 지속적으로 이루어지고 있어, 서서울 외곽권의 역세권 오피스텔에 비해 수익율이 더 낮은 것으로 조사되었다. 

  수익율을 높이려면 편리한 환경과 차별화된 시설을 갖추어야 한다. 대형 오피스텔의 경우 충분한 주차공간과 아울러 단지내 편의시설(편의점, 세탁소, 식당, 병원)을 갖추고 있다. 더불어 가까이에 공원이 마련되어 있으면 금상첨화다. 아울러 실내의 집기와 시설을 차별화하면 월세도 차별화할 수 있다.

 

4. 임대수요가 많은 지역을 찾는 노하우

  임대수요가 많은 대표적인 지역은 대학가, 업무단지, 상업지역으로 유동인구 뿐만 아니라 주변에 상주인구도 많다. 이들에겐 반드시 주거공간 수요가 뒤따를 수 밖에 없다.

  임대수요를 예측하는 방법으로 편의점을 이용하는 것이다. 상업지구에 편의점 입지 조건과 오피스텔 수요가 맞아떨어지므로 편의점 본사가 하는 사업설명회에 참석하면 정보를 얻을 수 있다. 또한 할인매장이나 대형 프렌차이즈 업체가 매장을 낼 때에도 유사한 상권 분석을 한다.

  신문이나 잡지의 광고를 유심히 살펴보면 개발 호재 정보를 얻을 수 있다. 이를 좀 더 구체적으로 알 수 있는 곳이 해당 지자체 공고와 지역 부동산중개소이다.

 

5. 주택임대사업자 등록으로 수익율을 높여라.

  수익형부동산 투자에서 반드시 짚고 넘어가야 할 것이 세금이다. 임대수익은 다른 소득에 비해 과세비중이 높다. 따라서 비과새 요건을 잘 활용하여 수익율을 높여야 한다.

  주택임대사업자로 등록하면 양도소득세, 취득세, 재산세 면제 혹은 감면 혜택이 있다. 전용면적 18평(60㎡)이하는 취,등록세가 면제되고, 재산세는 12평(40㎡)이하까지 면제받을 수 있다. 종합부동산세는 합산 대상에서 제외되므로 사실상 비과세이다. 단, 5년이상 임대를 해야하는 조건이 달린다. 

 

 * 주택임대사업자 세금혜택

구  분	주택임대사업자		일반 임대사업자
취득세	60㎡ 이하	100% 감면 (신규분양시)	주택 외 (상가,오피스텔 등)	분양가의 4.6%
	60㎡ ~ 85㎡	25% 감면 (20%이상 분양시)	-	-
	85㎡ ~ 149㎡이하	-	-	-
재산서	40㎡ 이하	100% 감면	2억원 이하	0.2%
	40㎡ ~ 60㎡	50% 감면	10억원 이하	2억원초과분의 0.3%
	60㎡ ~ 85㎡이하	25% 감면	10억원 초과	10억원 초과분의 0.4%
소득세	종합소득 합산 6~38%		종합소득 합산 6~38%
종부세	비과세		비과세(토지는 합산)
양도소득세	분리과세		일반세율

  

 * 주택임대사업자 등록절차  

(1) 임대주택 등기부등본(매매계약서)과 신분증, 도장을 지참하고 주소지 관할 시군구청 주택과를 방문하여 주택임대사업자 등록을 신청한다.

(2) 등록증이 나오면 주소지 세무서를 방문해 사업자 등록을 마친다.

(3) 임대 주택 물건 소재 시군구청에 임대사업자 등록증 사본을 제시하고 재산서 감면 신청을 한다.

(4) 임차인 입주 10일 전까지 시군구청에 임대조건을 신고한다.