3-3. 평범한 직장인들의 재테크 노하우 - 적은 금액으로 투자하는 빌라

1. 마르지 않는 수요의 시장, 빌라

  빌라는 오피스텔과 유사한 수익형 부동산이다. 다만 수요층이 다르다. 오피스텔은 전문직을 가진 독신세대가 단기 거주를 선호하기 때문에 중심상권에 밀집해 있다. 반면, 빌라는 핵가족 서민들의 보금자리로 장기거주 형태로 주로 주거 밀집지역에 위치해 있다. 초기 투자비용은 오피스텔이 빌라에 비하여 높은 편이고, 오피스텔은 시세차익을 노릴 수도 있지만, 빌라는 이를 기대하기가 쉽지않다.

  주거형태별로 5층 이상이면 아파트, 4층이하이면서 전체면적이 660㎡(200평) 이상을 연립주택으로 부른다. 660㎡ 이하는 다세대 주택으로 분류하고, 다시 건물주가 한사람이면 다가구주택으로 부른다. 대표적인 다가구주택의 형태가 원룸이다. 통상 수익형 빌라는 연립주택과 다세대주택을 이른다.

  최근들어 소형 아파트의 전세가 오름세가 꺾이질 않아, 저소득층의 빌라 수요가 지속적으로 증가하고 있다. 이는 주거형태가 소형화로 가속되면서 앞으로도 계속 이어질 전망이다.

 

2. 수익형 빌라 고르는 법

  오피스텔가 마찬가지로 좋은 입지를 골라야 한다. 우선 교통이 편리하여야 한다. 그 중에서 일반주택이 많은 동네의 빌라가 상대적으로 인기가 높다. 아울러 남향에 볕이 잘 드는 위치가 상대적으로 임대하기 쉽다. 아울러 건물 연령이 10년 미만이어야 임차인의 눈길을 잡을 수 있다. 반드시 명심할 것은 아무리 싸더라도 반지하나 지하빌라는 투자대상에서 배제하여야 한다.

  여러 채의 빌라에 투자하려면 분산되지 않게 가능하면 인접 지역으로 한정시켜, 관리비용이나 수리 이동시간을 줄일 수 있어야 한다. 특히 월세를 상대적으로 높게 받으려면, 햇볕과 통풍이 좋은 곳이어야 하고, 내부시설을 최신 편의시설로 바꾸고, 고급스럽게 꾸미는 투자를 아끼지 말아야 한다. 마치 자식이 입주하여 살 집이라는 생각으로.

 

3. 시세보다 저렴하게 구입하는 방법

  시세보다 저렴하게 구입하는 가장 일반적인 방법은 경매를 들 수 있다. 하지만 이 방법은 본인이 경매에 대한 지식과 노하우가 있어야 한다. 아울러 권리분석과 명도인 처리들의 골치아픈 일들이 많다. 따라서 시세차익을 예상할 수 있는 지역의 투자가 저렴하게 구입하는 요령인데, 이 또한 해당 지역이나 지자체의 향후 개발계획 등을 꼼꼼히 들여다보거나 정보에 귀를 기울여야 한다. 이러한 정보를 이용하여 노후된 빌라를 골라 저렴한 가격에 투자하는 길 밖에는 없다. 세상에 공짜 점심이 없듯이.. 

 

4. 빌라투자 실패를 막으려면,

  개발 호재라는 정보에 현혹되어 투자를 할 경우, 용산재개발이나, 뉴타운 개발과 같이 계획이 변경되거나, 취소될 경우 커더란 소실을 볼 수 있다. 장기 수익을 보고 이러한 지역의 투자는 유의하여야 한다.

  빌라 투자시 기준 시세는 주변아파트 시세의 60%를 넘지 않는 범위로 하는 것이 안정적인 투자이다. 비싼 빌라는 비싼 월세를 요구하므로 세입자의 시선을 아파트에게 빼앗길 수 있다. 또한 은행 대출도 총 투자액의 30%를 넘지않아야 향후 금리변동이나 원금상환에 무리가 없다.

 

- 출처 : 노진섭 저, 한국의 월세부자들 -