3-4. 평범한 직장인들의 재테크 노하우 - 수익형 부동산의 꽃, 상가

  오피스텔 투자가 수익형 부동산의 입문 과정이라면 상가 투자는 전문가 과정이다. 1억원 미만의 오피스텔이나 빌라투자에 비해 초기 투자 비용이 많이 드는 만큼 위험 부담도 크기 때문이다.

  최근에는 상가 분양이 선임대 후분양 트렌드로 바뀌고 있다. 임대부터 정한 다음 투자자를 모집하는 방식이다. 상가 수익율은 각종 세금과 금융비용을 감안하여 최소한 6~7% 이상은 되어야 한다. 상가 수익율 계산하는 방법 =  {(월세 x 12) - 연 은행이자} / {매입가 - (대출금 + 보증금)} x 100 (%) 이다.

 

1. 상가 투자시 고려사항

  상가는 주택과 달리 장사를 통해 수익을 내는 점포이다. 따라서 필연적으로 상권이 중요하다. 명동, 강남과 같은 대형 상권은 안정적인 수익을 기대하지만 일반인에겐 쉽게 접근하기 어렵다. 따라서 대단위 아파트나 아파트, 학교, 업무지역을 낀 소형 상권을 노려야 하는데 상권 변화가 민감하다. 

  소형 상권을 변화시키는 요인으로 도로확장, 교통 노선 변경, 대형건물 신축 등이 있다. 유행이나 계절적인 영향을 덜 받는 지역을 선택하는게 이를 피하는 방법이다.

 

  상가 투자에는 두가지 방법이 있다. 기존 상가 매입이나, 신규 상가 분양인데 전문가들은 투자 초보자라면 신규 상가 분양을 권한다. 프리미엄이 형성되어 있지 않았고, 향후 시세 차익을 노릴 수 있을 뿐 아니라 부가세 환급까지 받을 수 있기 때문이다.

  기존 상가 투자시 대부분 수익성이 높은 상가는 매물로 나오지 않거나, 매물로 나온 경우는 수익성이 많이 나쁜 경우이다. 물론 급매물을 잡는다면 이미 검증을 마친 상가이기 때문에 안정된 수익을 가져올 수 있다.

  선임대 후분양 상가를 선정할 때, 분양사의 설명은 과장 광고에 유의하여야 한다. 반드시 입점하는 업종과 계약 내용을 꼼꼼히 확인해 임차기간과 임차 조건 등을 확인해두고, 5년이상의 장기 임대차 계약으로 유도하는 노력도 함께 하는게 좋다. 

  여러 개의 상가에 투자하려면 세금도 함께 고려하여야 한다. 월세 소득이 500만원을 넘어가면 세금과 의료보험들 준조세가 월세의 30% 가까이 올라가기도 한다.

 

2. 좋은 상권을 고르는 노하우

  상가 고를때 역세권을 선호하지만, 그보다도 더 중요한 것은 역세권 배후의 상주 인구를 고려하여야 한다. 상가가 몇 안되면선 풍부한 배후인구를 가지고 있으면 금상첨화. 배후 인구도 상주인구가 많은지를 따져보아야 한다. 같은 역세권이지만 상주 인구가 오가는 길목을 살펴야 한다. 예를 들어 지하철도 각 출입구별로 오가는 인구가 많은 길목이 정해져 있다.

  좀더 쉽게 이를 알아보려면 유명 외식업체, 은행, 프랜차이즈 매장 등이 입주해 있는 지역은 이들 업체가 이미 상권 분석을 마쳤다고 볼 수 있다.

  아울러 신도시가 형성되는 지역도 중요한 상권이다. 다만 신도시 상권의 경우 임대료 형성이 되어 있지 않은 점을 고려하여 예상 임대료를 산정해보고 투자금액을 결정해야 한다. 즉, 6%의 임대 수익을 염두에 두어야 한다.   

 

3. 내게 맞는 상가?

  상가 투자는 크게 구분 상가와 일반 상가 건물로 나뉜다. 구분 상가란 층이나 호와 같이 일정한 규모별로 등기하는 상가이다. 일반 상가 건물은 3~4 층짜리 소형 상가 건물로 거주와 임대를 동시에 노릴 수 있다. 임대 수익만을 보자면 구분상가가 유리하지만, 향후 매각에 따른 시세 차익을 노린다면 상가 건물이 더 낫다.

  구분상가는 가능하면 모든 업종을 소화할 수 있는 1층 상가에 집중할 필요가 있다. 아울러 비싸더라도 후면 위치 보다는 정면 입구를 선택하는 게 바람직하다. 

  일반상가 건물은 내집 마련과 월세 수입을 동시에 노릴 수 있지만 투자 비용이 크게 든다. 주택 밀집 지역의 소규모 상권에 위치한 건물의 경우 향후 주변 지역의 개발 호재가 나타날 경우 가치 상승도 노려볼 만하다.

 

4. 상가 투자의 5가지 원칙

1) 앞으로 더 성장할 상권인가?  초보 투자자는 성장 가능성이 높으 상권을 찾아 투자하는 것이 바람직하다. 즉, 유동 인구가 꾸준히 증가하고 주변에 대단위 주거단지가 건설되고 있는 지역은 향후에 시세 차익까지 가져다 줄 수 있다.

 

2) 누가 언제 지나가는가?  투자할 상가 앞으로 왕래하는 유동인구의 양과 분포를 알아보아야 한다. 만약 상가 앞에 노점상이 늘어서 있다면 이미 상당한 상권이 형성되어 있다고 봐야 한다. 아울러 주변에 공실 광고가 걸려 있는지도 알아보아야 한다. 만약 은행이 들어서 있거나, 입주할 예정인 상가 건물은 검증이 되었다고 봐도 무방하다.

 

3) 교통망은 어떠한가? 교통망 점검은 유동인구의 바로미터이다. 사람들의 왕래가 가장 잦은 버스 정류소와 중첩되는 지하철 출입구로 부터 도보로 5분이내의 상권을 핵심상권으로 친다.

 

4) 평지에 있는 상가인가? 경사진 상권이나 기울어진 상가는 사람들의 동선을 부드럽게 할 수 없고, 여성이나 노인들의 상가이용이 어렵다. 아울러 비나 눈이 오면 왕래가 더욱 어려워져 상가로서의 가치가 현저히 떨어진다.

 

5) 상권 규모에 맞는 상가인가? 투자하려고 하는 상가가 소형일 경우, 대형아파트 단지 보다는 소형아파트 단지와 오피스텔 등이 배후에 밀집된 곳을 골라야 한다. 대형아파트가 들어선 곳에는 앞으로 대형 할인마트나 백화점이 들어서 소형 상가에 영향을 줄 수 있다.

 

5. 선호할 수 있는 세입자 유형

  세입자를 선택도 상가 투자시 무시할 수 없다. 상가 투자에 성공한 사람들이 선호하는 세입자 순으로 공공기관 > 금융기관 > 법률사무소 > 의원 > 편의점/소매점 순이다. 즉 공신력이 있거나 고정 소비층이 자주 드나들 수 있는 고객을 가지고 있는 세입자 들이다. 다만, 편의점이나 소매점 세입자는 주인이 직접 장사를 하는 경우가 더 유리하다.

  피해야 할 세입자로는 생계형 영세업자로서 경기에 민감한 업종을 하는 사람들이다. 이럴 경우 세입자의 잦은 교체와 월세 연체라는 이중 골칫거리를 안겨줄 수 있다.