3-1. 평범한 직장인들의 재테크 노하우 - 수익형 부동산이란?

 '월세 부자가 되기 위한 열가지 원칙'이 있다

1. 월급과 같은 고정 수익이 반드시 있어야 한다.

2. 투자는 쓸 수 있는 돈의 60% 이내에서 한다는 원칙을 지킨다.

3. 나만의 정보가 담긴 노트를 마련하여 꾸준히 기록한다.

4. 중소형 부동산에 투자하면서 경험을 먼저 쌓는다.

5. 현재 수익율보다 미래 수익을 따진다.

6. 정보만 믿지 않고 반드시 발로 뛰고 눈으로 확인한다.

7. 주인보다 세입자의 시각에서 부동산 물건을 고른다.

8. 서울만 고집하지 않고 지방을 선택할 줄도 알아야 한다.

9. 자신의 형편과 성향에 적합한 수익형 부동산을 찾는다.

10. 임대 수익율 하락이나 대출 이자율 상승과 같은 문제에 대비한다.

 

1. 부족한 노후자금 무엇으로 충당하나?

  평균퇴직나이 53세부터 평균수명 81세까지 28년, 100세기준 47년 동안 노후생활비를 어떻게 충당해야 할까? 특히 퇴직후 기초국민연금 수령 때까지 10년간 지출비가 가장 높을 시점에 맞는 '소득빙하기'가 최대 위기다. 정답은 하나, 젊을 때부터 소득빙하기에도 얼어죽지 않기 위해 준비하는 길 밖에 없다. 아니면 체면을 버리고 재취업을 해서 소득 연장을 해야한다.

  은퇴자금 구성으로 국민연금, 퇴직연금, 개인연금이 있다. 이중 회사가 퇴직연금에 가입하지 않아 일시금으로 받으면 이를 활용하는 방안으로 즉시연금 펀드나 월세가 나오는 수익형 부동산 투자이다. 9억 이하의 주택을 가지고 있으면 60세부터 주택연금을 받는 방법도 있다.

 

  수익형 부동산이란 월세가 창출되는 오피스텔, 연립주택(빌라), 상가등을 말한다. 과거처럼 부동산 시세차익을 거두기 힘들고 저금리 기조가 지속되는 상황에다, 가족 소형화와 노령인구 증가가 수익형 부동산 투자가 대세로 다가왔다.

  이를 투자하는데 숨은 함정을 피해야 한다. 월세를 받기위해 부수적인 투입과 비용을 고려해야 한다. 공실 가능성, 월세체납, 각종 수리비와 함께 펀드투자와 달리 종합소득세 과세가 된다. 종류가 다양하고 관련 법규가 복잡하여 이에 대한 충분한 지식을 먼저 숙지하여야 한다. 또한 집주인이 꾸준히 관리하여야 공실을 줄일 수 있다.

 

2. 알짜배기 수익형부동산 고르는 요령

 

  - 발품을 팔아 입지조건을 제대로 파악하라.

  처음 투자하는 초보자는 자신에게 익숙한 지역을 중심으로 인터넷에 올라온 시세, 경매물건 등을 통해 사전정보를 입수한다. 국토부의 실거래가 공개 홈페이지(rt.molit.go,kr)에서 정확한 시세를 파악한다. 이런 정보를 바탕으로 고려 대상에 올라온 곳을 이동 동선을 그려, 직접 답사하여 확인할 필요가 있다. 답사를 다녀오면 경험과 정보를 기록하고 정리하여 놓는다. 전용율, 면저, 평당가격, 관리비 등은 꼭 알아놓아야 한다.  

 

  - 현장에서 알짜와 쭉정이를 구분하려고 노력한다. 

  조사중인 물건에 대해 주변 매매시세와 임대시세를 확인하고, 향후 개발 소재가 무엇인지 알아보아야 한다. 특히 시행사가 초기 임대료를 보장하는 경우는 특히 조심해야 한다. 특히 향후 개발 계획등은 구청이나 지자체에 가서 재차 확인해야 한다.

 

  -세입자 시각에서 물건을 골라야 실패할 확율이 낮다. 

  세입자는 교통이 편리하고 주변환경이 좋은 곳을 선호한다. 따라서 새로 연장될 지하철 주변중 강남이나 신논현으로 30분 이내에 도착할 수 있는 지역을 눈여겨 볼 필요가 있다.  

 

3. 종자돈, 어떻게 모을까?

  수익형 부동산에 투자하려면 최소한 본인이 투자할 돈, 종자돈이 있어야 한다. 월급쟁이가 종자돈을 모으려면 우선 고정된 수입에 대해 지출을 획기적으로 줄이는 데서 출발해야 한다. 지출용도별로 체크카드를 만들어 지출을 통제하는 푼돈 씀씀이를 아끼는 습관을 가져야 한다. 잔돈이 새는 구멍을 막지 못하면 목돈을 쌓아놓기 쉽지않다.

  또한 월세를 받기 시작하기 전부터 절세상품과 대출이자는 꿰뚫고 있어야 한다.

 

* 2014년 바뀐 부동산제도

 1) 취득세 영구 인하에 따른 요율이 완화된다. 6억원 이하 주택 : 1%, 6억원~9억원 : 2%, 9억원 초과 주택 : 3%

 2) 주택청약 자격 19세 이상으로 낮아졌다. 

 3) 2014. 4월부터 리모델링시 수직 증축이 가능하다.

 4) 재건축 연한이 20~40년에서 30년으로 완화되었다.